来源: 信息时报
一级市场的土地地荒来越少，大量集体建设用地却上市无门，有委员建议放开集体建设用地解地荒
眼下广州土地市场步入瓶颈：一方面是从土地一级市场中能竞标得到的土地越来越少，价格越来越高，一方面是大量集体建设用地上市无门，只能“灰色流转”。
对此，九三学社广州市委员会的政协委员梅杰夫提交提案，建议为集体土地入市前建立地籍档案、在局部地区试行流转。
广州地价年年涨要地门槛年年升
广州用地紧张，令广州市政府格外珍惜每一寸土地的分配使用。但也导致要地门槛越来越高，地价也逐年上涨。据广州市国土房管局透露，广州市将在今年扩大土地招拍挂范围，除了经营性用地，工业用地、仓储用地、医疗用地等以往协议出让的土地也将开始招拍挂。
今年1月10日，广州市开发区公开挂牌出让一块汽车配件厂用地，参加这块地竞拍的门槛颇高———参加竞买的单位须具备三大条件，首先是全国汽车用品行业联合会常务理事单位，还要获得全国汽车用品行业联合会在萝岗区建设国家级汽车用品专业市场的批准，此外，还要获得广州专业市场商会在萝岗区建设国家级汽车用品专业市场的批准，方可进入竞买环节。合同中还对资金和开发速度提出了相当严苛的要求。如此严厉的招标门槛令不少公司止步不前，最后参加投标的仅一家公司。
在要地条件逐渐严苛的同时，从土地市场买地的成本也越来越高。据合富辉煌提供的资料显示，2003年至2005年，广州市土地一级市场所出让的土地折合楼面地价从2599元/平方米上升到2840元/平方米，而在这三年内，二级土地市场转让的土地平均地价从1390元/平方米激增到2756元/平方米。在地价日益走高的情况下，去年以来广州土地一级市场频频出现“地王”，今年2月底，最新诞生的地王花落琶州，当地一块商业地块的楼面地价高达5411元/平方米。
集体用地要上市暂时未有时间表
记者从相关渠道了解到，事实上广州市已经按照广东省的要求，制定出关于集体建设用地流转管理的试行办法，今年1月份广州市国土房管局多次召开研讨会，征求多个政府部门以及相关专家对试行办法的意见。据与会专家透露，试行办法的条款仍然停留在原则性层面，实操性并不强。而对于集体建设用地的上市时间表，广州市房管局目前仍无法确定。
“改革好不好，只要以‘三个有利’为标准就行！”长期从事村镇规划，并一直关心土地改革的广州市城市勘探设计院副总规划师郑静认为，沿海经济发达地区城市化速度非常快，成了中国经济的排头兵，这些地区土地市场发展的实践，也应该成为我国土地体制改革的基础。郑静表示广州可以也应该尽快制定实施细则，加快集体建设用地入市交易。
隐形交易
缺乏规范问题多
正规渠道取得国有建设用地的不易和成本剧增，一定程度上迫使一些用地企业转而寻求将目光瞄准了尚不规范的集体建设用地。然而，问题是根据《土地管理法》，国家规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”，集体用地只能用于农业生产、村民住宅、乡镇企业、村镇公共设施。而整个广州市国有建设用地也只有549平方公里。这样的法律规定，造成很多合法合理的投资项目却难以获得适当的土地。
“政府所掌握的土地储备是有限的，未来更多的土地需求必须依靠集体建设用地来缓解。”广东省国土厅地籍处一位相关负责人告诉记者。据了解，2000年，通过卫星遥感影像测算出，7434.4平方公里的广州市十区面积中，各类城市、村镇建设用地面积已超过850平方公里，其中相当一部分是集体建设用地。
如此可观的“土地大户”并没有被饥渴的用地单位忽视，广州市政协委员、九三学社副主委梅杰夫在日前提交的一份政协提案中透露，事实上出于经济发展需要或利益驱动下，广州市集体建设用地流转虽然没有得到政府的承认，却一直在半公开的状态下进行着交易。以天河区某村为例，全村集体建设用地70%以上“进入”市场，流转总用地22.4万平方米，土地租赁与厂房租赁逾670宗。然而，梅杰夫指出，这种“灰色流转”容易带来一系列问题。
集体用地
也应有地籍档案
为了加快集体建设用地的入市，政协委员梅杰夫提交了一系列建议。土地有偿流转
首先，他建议政府必须尽快制定实施细则，在集体土地流转时坚持“农用土地获批建设用地———建设用地项目符合城镇或村庄规划———建设用地可以流转———流转收益分配”的基本程序。并在此基础上完善政策规范，建立集体建设用地有偿有限流转制度；市场管理制度；保证土地资产不流失的制度；收益合理分配制度。梅杰夫认为，只有完善的制度规范才能保证操作的合理性。建立地籍档案
梅杰夫还建议在流转之前，必须对集体土地的权属进行全面调查，按照国家有关确权规定，明确集体土地所有权者和使用权者，颁发集体土地所有权证和使用权证，建立地籍档案。这项工作既是加强集体非农业建设用地管理、培育土地市场基础的需要，也是土地收益分配的依据。产权不明确，往往容易引起权属纠纷，只有明晰的产权才能获得建设用地批准。明确流转范围
同时，农业用地获准建设用地后，更进一步需要明确集体土地流转范围和进行基本的地价管理。前者包括规划确定的规划区范围和规划性质；后者包括由省市级人民政府土地管理部门和物价部门对地块标定地价，流转时进行宗地价格评估。而且，需补充土地收益分配和管理的相关内容，妥善安置无地少地农民的生产和生活问题。土地增值收益建议实行市政府与村集体二级分成，分成比例可以参考江浙地区。村集体收入管理除《管理办法》中规定的50%纳入银行专户外，更要具体明确其他收益管理方式。廖卓斌撰文时报记者高江虹游星宇
（编辑：黎家进） | 
