小区维权业主频频流血为哪般？
代表委员认为某些小区“公权力空洞化”值得警惕
传递民声
昨天到本报接听热线的省人大代表中，朱列玉的身份是律师，黄康景则是深圳某房地产公司董事长；王则楚是广东省政协常委、民盟广东省副主委。他们对物业管理问题均有一定的发言权。针对群众反映与物业管理公司发生纠纷，甚至被殴打的问题，代表委员们指出，政府应进一步加强监管，避免在小区管理过程中，“政府公权力空洞化”，导致某些小区内部保安队伍涉黑坐大。他们表示，要将群众提出的问题反映给相关职能部门。
问题 个别小区恶势力猖獗
建议:小区治安不应全交给物管
近日，本报记者、森语星园业主筹备委员会委员梁文祥在家门口被打一案备受社会各界关注。一位森语星园的业主在9时30分准时打进第一个电话，向黄康景反映，该小区在筹备成立业委会时，屡被物业管理公司的人员干扰；他认为，梁文祥被打到现在已超过半个月，却迟迟抓不到凶手，有关部门应该进一步引起重视，不能让恶势力继续猖獗。黄康景说，他也了解到，有些房地产公司的确“势力很大”，但无论如何，政府始终是人民的政府，职能部门如果破不了案，对整个社会治安的稳定会有负面的影响。有群众提出，现在的小业主能力有限，而某些房地产公司及其物业管理公司却拥有非常多的社会资源，更容易和政府部门进行对话，业主处于非常不利的地位。黄康景称，他也注意到在某些楼盘，物业管理公司工作人员说一不二，甚至以停水停电对付业主，却没有哪一个部门来调处这种纠纷，用术语来说就是“政府公权力空洞化”。这种情况政府职能部门必须介入，加大对物业管理公司的监督，否则就是失职。梁文祥的妻子在节目中，也打来电话，请黄康景代为呼吁有关部门，加大对梁文祥被打案的侦查力度，争取让凶手早日落网，黄康景表示调查后再作处理。
家住广州市白云区×龙花园的王女士反映，自己因为屡次向区政府反映小区的“临水临电”问题，而被打了好几次，甚至家门口还被浇了粪便。
王则楚认为，要解决小区暴力问题，第一要明确责任归属问题。“我认为，在治安方面，小区第一责任人不是物业公司，而应该是派出所，治安责任不能全部丢给物业公司。”王则楚说，保安、清洁等都可以由业委会请人来，保安一定要由派出所来指导和监督，而且不要让物业管理公司成为“大管家”，什么东西都给他管，这样最容易发生混乱，这一方面政府要加强监管，不应全部交给市场。
为避免单个业主委员会力量过于弱小，有群众来电建议，政府应以区为单位，促成成立业主联合会，集合大众的力量来应对一些共同面临的问题，比如“临水临电”问题、楼巴问题。王则楚对这个提议表示赞成，但他也对其可行性表示担忧:现在业主委员会成立难，成立率低，现在才20％的楼盘有业委会，起码应提高到50％，成立市级或区级的业主联合会才有希望。
问题 楼巴班次大幅减少出行大受影响
建议:政府应承担公共交通责任
昨天热线刚一开通，广州番禺华南新城的多位业主就打来电话，反映该小区楼巴减少了，作为地处偏远郊区的小区，业主们纷纷表示上班、出行困难。
“我们买楼的时候也是冲着开发商承诺有308班的班车去的，后来一看，根本没有这么多。今年1月14日又下发通知说减少班次。”一位叶先生表示，就楼巴问题，物业公司和业主代表在1月26日已经开了座谈会，达成了协议:要经过业主同意才能删减楼巴班次。然而，1月29日，开发商又下达了班次调整意向书。由此导致了该小区多位业主聚会商讨对策。“我们小区业主和物管的矛盾已经到了一触即发的危险状态，去年我们就有一位业主李刚被打到脾破裂，我们不希望再发生类似惨剧。”
朱列玉代表说，虽然法律并没有规定开发商有提供楼巴的义务，但如果事先与业主有此类合同约定，比如提供多少班次的班车等，就必须承担责任，如果违约，业主可起诉开发商。楼书等广告宣传也算一种约定，也可作为证据。另外，朱代表提醒业主:在买房的时候，要看清楚购房协议，最好把楼巴班次也作为一个条款列上去，以便日后划清责任归属。
“郊区小区的交通不能光依靠开发商，政府交通部门也该负起责任来。开发商可能是为了多卖楼就开了楼巴，但羊毛出在羊身上，这部分费用最终还是转嫁到了业主身上，开发商只能涨房价、涨管理费，加重业主负担。”朱代表表示，政府应该把公共交通覆盖到郊区，尽可能解决好业主出行等民生问题，如果单纯交给市场，结果就是当无利可图时，楼巴就要减少或者取消。王则楚也认为，郊区小区业主的出行难问题最终还是应由公共交通系统来解决。有群众在热线中反映，他们准备采取过激行动，砸售楼部、楼巴，或者堵路，黄康景在接听电话时，要求业主一定要理性，有事多向政府部门反映，千万不能用泄私愤的方式解决问题。
问题 维修基金被挪用
建议:管好维修基金，及时公示
“3800元的维修基金开发商收走了之后，不明去向，我们水龙头坏了也没人来修，快过年了喝不上水怎么行？”广州市白云区乐×花园的业主张女士打来电话反映，该花园的维修基金被开发商卷走，物业公司是开发商的一个股东，也矢口否认是自己的责任，称“这是市政府的事”。业主再讲理，开放商却狡辩“我是赚法律空子的钱。”
朱列玉表示，房屋维修基金实际上没什么法律空子可钻。法律规定维修基金应移交给当地房地产行政管理部门代管，业主委员会成立后，经业主委员会同意，房地产行政主管部门可将维修基金移交给物业管理企业代管。维修基金的使用应在小区内公示，收益权归业主，物业公司不能挪用。
王则楚建议，如果维修基金被开发商私吞，业主应该寻求法律保护，通过打官司这一途径来解决。
问题 产权不清晰，物业管理纠纷多
建议:规划部门出房产证时应标明公共物业产权归属
小区内公共配套设施产权归谁所有呢？是归开发商，还是物业公司，还是归业主所有？昨天打入的热线电话中，由此问题产生的物业管理纠纷不在少数。
“把篮球场改成停车场，再把原来的停车场出租”、“把道路划成车位出售”……种种变相收益，钱并没有落入业主的口袋。对此，王则楚说，其实问题核心就在于公共物业产权不明确。很多开发商卖楼时都在宣传“卖文化、卖层次、卖品味”等，其实在物业购置上最关键的不是这些，而是两点:“私权”和“公权”。目前，很多人把买房子看成是单单的买房子，并没有意识到买房子是买“整体规划”(环境、配套等)，“私权”比较明确，但“公权”却很不清晰。
据了解，现在对公共设施的业权，现行的法律并没有详细规定，但按常理，属于小区规划的公共配套设施，一般应该属于所有业主共同所有，但现实中，该类公共配套设施通常是掌握在开发商及其物业公司手中，像会所这类设施更是大多为发展商所掌握。
王则楚认为，在小区规划时，就应由当时的规划部门去决定，哪些地方属公共物业。在出房产证时，就应详细标明公共物业产权归谁所有。如果开发商在小区规划内的公共配套设施中有非属于小区的全体业主的物业，必须在小区住宅出售时给予说明。但小区的公共配套设施中的绿化、道路、体育设施等公共配套设施必须属于小区的全体业主。凡属于业主的公共业权就应由业主委员会来管理、开发和利用。
王则楚强调，如果开发商在小区规划内的公共配套设施中有非属于小区的全体业主的物业，那么这些物业的建设费、管理费等就不能公摊，应由开发商自己出。
撰文/记者 戎明昌 刘中元 实习生 林晖 卢业妮
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